302、种得梧桐树，吸引凤凰来

　　第四个问题是关于开发进程问题。

　　市正父提出来首先建设包括市正父大楼、市民广场等社会公共设施，再建设居民小区，市正父的理由很充分，公共设施越多，居民楼的价格上涨越快，效益越好。

　　而联合方为了资金的及时回收，则是要求先建设居民区和商业中心，最好是利用前期在居民族中赚取的利益建公区设施，这样可以大幅降低联合方的总体风险。

　　最后双方进行了和解，按照区块同时进行，一边建设公共设施，一边建设居民小区，投照比例投入。

　　第五个问题是关于拆迁户的安置问题，又开始了重大争议。

　　市正父提出来拆迁户以实物安置的方案：暂时先找地方解决拆迁户的生活安置问题，待原地建设完成以后，再迁回原址安置，这样对正父来说，可以大幅度减少拆迁工作的难度。

　　而联合方则坚决拒绝了这个建议，原因很简单，开发地块虽然总体面积很大，但是原有的建筑面积，再剔除河流、道路、市民广场、新市正父办公地点的公用设施，可用作房地产开发的商住用地比例并不大。

　　如果再将部分土地用于原址重建，联合方亏损的可能性很大。

　　联合方的意见很明确：“第一方案当然是对拆迁户进行现金赔偿，赔偿的现金越多，价格越高，说明该地块的价格越高，而且拆迁户拿到现金以后会产生购房需求，如此巨大规模的需求，将对烟雨市房价的上升产生极大的推动。

　　第二方案是异地安置，由正父另行在城市远郊腾出土地，建造专门的拆迁小区，安置这些居民。

　　这对拆迁工作也是有利有弊，有利点在于正父将居民从棚户区迁到拆迁小区，从房屋条件来说，是整体改善的，同时这些拆迁户中的富裕家庭也会因此产生购房的需求，对房价的推动和新楼盘的销售是十分有利的。

　　但是缺点也很明显，如此大规模的人口迁移，所造成的影响非常大，为了确保新小区的这么多人口的正常生活，需要重要规划道路、公交车运行路线、学校、菜场、管委会的等一系列的公用设施。

　　而这些对市政部门来说，也许将会成为一种灾难。

　　而联合方绝对不能接受正父原地安置的条件，对于开发完以后的土块，将成为高地租地块，联合方不可能用高地租置换低地租地块，这会造成重大损失。

　　这一次是市正父主动进行了退让，丁光川自己都意识到，目前烟雨市的房价在浙江省的地市级房价里严重偏低，甚至比不下烟雨市下属的桐城市，海州市等县级市市中心的房价。

　　联合方提供的方案十分诱人，如果是这样大规模的动迁，将会产生天量的资金投入和天量的消费需求，直接让烟雨市的房价三级跳，极大的提高居民的购房热情，对于拉动烟雨市的内需，产生积极作用。

　　所以丁光川提出此事可以考虑，但要求联合方提出一个合理的房价升值预估，由他向书记和市长汇报后再作定论。

　　但接下第六个关于市政工程的正父回购方案几乎让联合方一方相要集体骂娘。

　　烟雨市正父提出，联合方可以在烟雨市设立销售公司，然后以销售公司的地方税收退税作为市政工程款的付款方法。

　　这简直让联合方的公司倒吸了一口凉气，几乎想要放弃谈判，这烟雨市正父需要搞的这么小气吗？

　　但是生气归生气，联合方最后还是让陆北辰表达了意见：”丁市长，我们联合一方，杨达建设属于央企下属的子公司，实际会产生的地方税务不会很多。

　　而三家上市公司均是化工企业，所以面临一件很尴尬的事，您为政一方，自然知道地方政府对化工企业的态度犹如鸡肋，一方面他看中几家企业带来的巨额税收，另一方面却对化工企业的污染问题什么头疼。

　　这三家企业自然可以把销售公司开到烟雨市以求合理的避税，但是一旦当地正父察觉到几家企业把污染留在地方，而把税收缴到烟雨市，那么大本营的日子恐怕不太好过。

　　毕竟烟雨湖南岸需要新建历史博物馆、图书馆、档案馆、新市正中心、市民广场等一大批公共建筑，所产生的总建筑投入不少于10亿元，按照目前的融资成本，每个光利息支出就超过8000万元以上。

　　即使贵市领导提出一方案是可行的，这么大的资金体量，要靠联合方几家产生的税收，恐怕支付利息都非常勉强，等到收回全部的工程款，需要等到何年何月？”

　　丁光川一愣，这才发觉烟雨市一方确实是把问题想简单了，尤其是把联合方可能会产生的税收考虑的太过于乐观了。

　　更何况，对于烟雨市本地的企业来说，这个方法或许是一个双赢的结果，但是对于联合方的几个企业来说，就存在了与大本营所在地正父争利的事情。

　　光是引进了海绵城市建设所需的资金和技术，对于烟雨市来说，虽然可以加快城市建设步伐，改善人居环境，但是从长远的税收考虑，总是烟雨市的一块心病。

　　所以丁光川不愿意放弃这个初衷。

　　他又提出来欢迎三家上市公司来烟雨市设立新的生产基地，并且以烟雨市下属县级市盐市的濒海区土地零地价作为引进条件。

　　三大企业无动于衷，毕竟这种跨地区投资不是儿戏，光是运输和管理成本就需要企业好好审时度势了，更何况北川和忠程的产品还有同质性，BXF也不允许新设项目，所以实际也没有可操作性。

　　一句话，烟雨湖项目只不过是大家拿闲余资金一起来赚钱的，不能因为烟雨湖项目牵动本体项目的运行，这属于舍本逐木。

　　谈判又一次陷入僵局，最好是张慕当起了和事佬，向丁光川提出杨木建设可以大部分的税收审报在烟雨市完成，而三家上市公司确保自身产品全年销售的10%可以在烟雨市的贸易公司体现，但烟雨市需要提供地税的部分返还。

　　在此基础上，把地方基础设施的回购与企业的退税分离开来，这样的话双方互相给了一下面子，事情才有继续下去的可能性。

　　丁光川从务实的角度出发，明白如果要合作，就只有这个方案，但是他仍然向众人强调此事需要向一把手汇报后才作决作或者调整。

　　第七个问题是税收优惠问题。

　　这个问题虽然排的很后面，实际上却是整个项目能否实现盈利的真正关键，陆北辰考虑的非常仔细，也非常有经验。

　　首先是房产开发的税收，如果按照土地零地价作为房地产开发的基础，那么土地增值税之高，几乎跟拍卖一块土地相差无几。

　　万一地方正父以此作为合同陷阱，将商业房地产项目以零成本土地单独核税，那么联合方将亏得血本无存。

　　但是在资产无法进入联合方的基础上，如何把用于基础建设和公共设施改造支出全部列入土地成本，也是一个很难解决的问题，这需要烟雨市正父能够挑起担子来。

　　其次是后期如果出现房价快速上涨的情况，烟雨市正父能否对联合方进行大幅度的税收减免和让利。

　　这是陆北辰最为担心的地方，毕竟整个烟雨湖南岸的开发无法在三到五年之中完成，这其中一定涉及到多次政策的变动、市场的变化以及烟雨市正父管理层的调整。

　　如果没有与烟雨市正父在这个方面进行合同的约定，并且经过RD的正式讨论同意，那么可以想象烟雨湖的后期开发一定会成为一声唐僧肉，谁都想咬一口。

　　而对承担了前期风险的联合方来说，则对烟雨市政府没有任何反击的手段。

　　此外还有一个招商的税收优惠问题，庞大的烟雨湖南岸开发项目，除了居民区以外，还有大规模的商业中心和专业商业设施，包括商场、超市、餐饮中心、酒店、家居广场、电影城等等。

　　这个就涉及到联合方在商业开发中的对外招商，尤其是五星级酒店招商、综合商场的招商、国际连锁超市的招商等等，在这个时候，税收的优惠政策是比房租更有利的条件和招牌。

　　丁光川明白联合方与烟雨市正表存在在巨大的角度和观念的差异，对地方正父来说，以最少的资金投入确保取得最大的社会效益是最终目的。

　　但社会效益是需要以财政支出作为保障的，而财政支出，又需要以土地出让金和地方税收为底气，前者解决短期问题，而后者解决长期问题。

　　在烟雨湖南岸的治理项目中，烟雨市正父以综合零地价为代价引入杨木前来开发，其目标却是放得很远。

　　所谓种得梧桐树，吸引凤凰来，烟雨市实际上还是盯上了项目实施以后巨额的房产销售税、商业开始实施以后的各种税收、以及杨木建设及三家上市公司所能带来的一部分税收。

　　此外，新商圈形成以后必然会带服务业有重大的带动，由此可带来更多的就业岗位，可以解决居民就业问题。


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