第三千六百三零章 数据分析

为了投资房地产，贾鸿渐这么一段时间呢，也是要看一下相关的分析的。还好的是美国这边数字分析很发达，或者说美国人这么一个国民习惯呢，那就是什么都要数字化来表示。像是足球这么一种发源于英国的运动，那就没有用到太多的数字来分析。但是篮球这么一种美国人发明的运动就不一样了，除了常规的投篮命中率之外，还有各种公式以及数字来分析一个球员的好坏，比如说什么助攻失误比，比如说什么数据统计里面用+/-来表示的个人效率，这效率那是由前espn专栏作家约翰-霍林格发明的一项旨在衡量一名球员综合表现的数据，如今霍林格老师已经加盟了灰熊管理层。

        这么一个个人效率呢也叫做pre值，计算公式极其复杂，使用到包括投篮命中、罚球、三分、篮板、助攻、抢断、封盖等主要数据，投篮失手、个人失误，个人犯规，球队场均得分，联盟场均得分都包含在内，根据当赛季各支球队攻防表现消除打法影响的加权数据等，自该数据发明以来，联盟和媒体基本认可了它对于一名球员球场价值的真实体现。虽然相对来说这么一个数据公式算出来的个人效率里面是比较对进攻队员友好的，因为进攻好的队员得到的效率就很高，而防守球员因为断球盖帽之类的玩意儿没有得分来的机会多。所以实际上如果一个防守球员好到了一定程度，而还有一个进攻球员在进攻上好的程度跟他一样的话，那人家进攻球员的效率值就是比防守球员好不少！

        不过哪怕这么一个效率值相对来说不是那么公平。但是用在评价一个球员进攻以及全面性方面那还是非常好用的，所以广泛的被nba球队以及官方采用。这种效率值的玩意儿，足球世界有么？没有！然后像是一百回合球队或者球员能够得到多少分能够丢掉多少分这样的数据，足球领域有么？没有！这足球因为是欧洲人发明的，所以玩儿起来就带着欧洲的那种古典文艺气息一样，讲究的就是一个传统。而美国这边发明的篮球呢，那就跟美国人的性格似的。各种要数据分析。哪怕很多美国人甚至专业篮球人士都明白篮球领域很多东西不是数据可以展现的，但是这对美国人来说并不是放弃数据的一个理由。反而只是告诉他们这代表数学工具开发的还不够！只要开发出来了新的统计方法和计算公式，一切在场上看得见和看不见的东西，都是可以用数字来表示的！

        而在房地产这领域呢，也是如此。美国人蛋疼的记录了很多稀奇古怪的数据。而这些数据到了现在还就方便了贾鸿渐这么一个外国投资者了！按照数字分析显示，美国在危机之前的数年，低利率和大量美国国外资金的流入创造宽松的信贷条件，为房市暴涨加油添火，并鼓励负债融资性消费。美国家庭拥房的比例从1994年以及之前的64％到2004年的史上最高水平69.2％。而80年代到90年代基本上拥房率都在64%左右，所以从这么一个数字就可以看得出来，次级抵押贷款对家庭拥房率和整体住房需求量的增加作出了重要贡献。可以说次贷唯一的好处就是让5%左右买不起房或者说信用很有问题的人可以买的了房子了！

        在另外一边，从1997年到2006年间，一般的美国住房价格增加了124％。在2001年结束往前算的20年间。全国房价中值是2.9到3.1倍的中产家庭收入。这个比例在2004年上升至4.0，而2006年则昇至4.6。这房地产泡沫导致了不少业主对其住屋以较低利率再融资，或透过免除由房价上涨保证的二次贷款为消费者开销提供融资。时至2007年底。美国家庭债务对年度个人可支配收入的百分比为127％，而在1990年为77％。按照美国房地产经纪人协会网站提供的数据显示，这2007年的时候，全美房价中值是在26万美元左右，为全美家庭收入中位数的4.7倍！这数据看起来好像是在说美国老百姓一家四口人不吃不喝5年就可以全款买的起房子，而事实上也的确是这样——谁让他们的房子都在郊区呢？谁让他们上班开车都要很长时间呢？

        而且这毕竟是一个全国算下来的数据。虽然是中位数而不是平均数，但是放到中国计算的话估计中位数也差不多——把中国所有城市的房价都列出来。找这么多城市排名中最中间的那个，他们城市的房价那就是全国房价中位数，正好有一半的城市房价比这城市贵，还有一半的城市房价比这城市便宜。虽然北上广这两年房价嗖嗖的涨，但是别忘了国内还有几千个n线城市和县城呢！这07年中国房价中位数，估计弄个3000一平方还差不多吧？而收入中位数这么一个数据咱中国没有统计，咱就按平均2000块钱一个月来计算，这数字不过分吧？

        2000块钱一个月，3000块钱一平方，就意味着不吃不喝一个人一个半月买一平方米，如果买一个50平方建筑面积的两室一厅，这需要不吃不喝攒多久？75个月，一年12个月，也不过就是6年出头而已！这跟美国差的多么？而且美国还有很大一部分的家庭女人是不工作的，而中国家庭的女人基本都有工作！如果按照夫妻双方都是2000这么一个收入来计算的话，那夫妻双方一起买个房子更是直接3年零一个半月就可以买得起！这很贵么？如果非要拿北上广的数据来说的话。人家美国这数据也不是纽约和洛杉矶的数据啊！纽约的数据那房价早就不是当地人能负担得起的了！纽约当地人穷的要么就住贫民区，要么中产阶级就跑到了新泽西去住了，甚至有钱一些的中产都是住在环境不错的长岛等地区。可他们也住不起市区里面的好位置啊！

        话说回来，这美国在房价不断增加同时，消费者较少储蓄，借贷和开支更多。消费主义文化是在“植基于立即满足需求的经济”中的一种要素。从2005年开始，美国家庭已经将超过99.5％的个人可支配收入投入消费或支付利息，可以说美国99.5%的人都是月光族！如果把大多数涉及业主自用住房的估计自这些计算里除去，自1999年开始。每年美国家庭开销超过其个人可支配收入。家庭债务增长于1974年年终，从7千零50亿美金。60%个人可支配收入，到2000年年底的7万4千亿，并最后于2007年初期达到13万5千亿，合134%的个人可支配收入。在2006年期间。一般美国家庭拥有13张信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付账款，较1970年时的6％更多。

        这信贷和房价的爆炸导致了建房荣景，以及后来未能售出的房屋。这造成美国房价在2006年中期昇至顶点并开始下跌。在信贷的宽松，且相信房价将继续升值的前提下，鼓励了许多次级贷款借款人去取得浮动利率抵押贷款。这些抵押贷款以在预先确定的期限间低于市场利率引诱借款人，期限过后剩下的则是以是市场利率计算。一旦初期的宽限期结束前无法支付较高月付款的借款人大概会试着再融资其抵押贷款。一旦房地产价格在美国许多地区开始下降，再融资变得更加困难。发现自己无法透过再融资以摆脱较高的月付款之借款人开始违约。

        随着越来越多的借款人停止支付他们的抵押贷款还款，法拍和待售房屋库存增加。这使得住房价格面临下行压力。从而进一步降低业主的抵押资产的净值。抵押贷款还款的下降也降低了住房抵押贷款证券的价值，这削弱了银行的净资产和财务状况。这种恶性循环是危机的核心。而在这么一个情况下，按照经纪人协会的分析。估计到了明年这时候，美国会有所有业主单位中的10%的人数发现自己的房子变成了负资产，也就是房价下跌的已经比要付的贷款还多！这样的情况下，人要负责到什么程度还会继续交房贷？美国人也不是人人都是道德模范啊，在这种时候选择不再付贷款的人肯定更多！而不再付贷款的话，大量的房子进入市场到时候价格肯定更低！搞不好一年之内房价要暴跌20%以上！

        那么这些房子是不是好的投资机会呢？当然不是了。首先不说这些房子的地段怎么样，光是看着美国不动产协会的统计就知道。这大概有28%的房子在去年统计的时候是当年卖出去的房子被用来当投资的，然后还有12%是被用来当度假用房的——所以不用说，这度假用房肯定是各种深山老林那边呢！所以实际上就等于美国06年卖掉的房子里面有40%的房子是根本没住人的！这你妹的房子怎么投资？市场要消化掉这些房子真心不知道要多久了好么！而且现在房价还在下跌之中，要是买了这才是脑残呢！而且贾鸿渐不是说了么，咱要买就买中心城区的好地段好房子啊，那边的房子才有投资价值啊！

        所以大概关注了一下美国房市这边的大盘之后，贾鸿渐找了纽约和洛杉矶的几个比较有名的经纪人，那就开始雪中送炭一般的给对方送任务了。本来在这种时候，那些经纪人真是惨淡的没有活儿了啊，所以贾鸿渐一上门，他们那激动的真是差点叫贾鸿渐爷爷了！估计贾鸿渐要是提出来要经纪人的老婆陪他睡一晚上，那些经纪人都会乐意了！不过话说回来，贾鸿渐这给的任务呢，并不是现在马上就要买房子，而是让这些经纪人帮他开始关注一些前景很好但是因为大环境问题而停工或者是降价的好房源，他贾鸿渐的钱那可是很多很多的！(未完待续)


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